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DECALOGO PER LA COMPRAVENDITA SICURA
Dal preliminare al rogito senza errori Per arrivare all’acquisto della

LA REGISTRAZIONE COME GARANZIA ANTI-TRUFFA
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DECALOGO PER LA COMPRAVENDITA SICURA

Dal preliminare al rogito senza errori
Per arrivare all’acquisto della casa si deve compiere il difficile cammino attraverso la firma della prenotazione e poi del contratto preliminare o compromesso che conduce fino alla stipula dell’atto notarile. La prima regola in questa fase è quella di non firmare nulla senza prima aver letto il testo da sottoscrivere con estrema attenzione e dopo aver capito esattamente tutto ciò che è scritto. L’acquirente può rendersi conto sin da subito del carattere particolarmente vessatorio di alcune clausole che gli vengono proposte: quando infatti gli viene richiesta una doppia firma sul medesimo modulo, ciò significa che il testo contiene condizioni di particolare favore per chi le ha predisposte, delle quali lo stesso Codice Civile diffida, pretendendone appunto una specifica approvazione mediante la duplice firma. Lo stadio successivo alla stipula del compromesso è quello poi della firma del rogito davanti ad un notaio. È la fase in cui le trattative giungono al momento più atteso, quello nel quale di norma il prezzo viene saldato e la proprietà trasferita all’acquirente, con la garanzia che tutta l’operazione è sotto il controllo del notaio. Tra il compromesso e il rogito vi è un periodo di fondamentale importanza, che spesso viene trascurato perché comunemente si pensa che, una volta firmato il compromesso, non occorra altro che recarsi dal notaio per formalizzare il trasferimento dio proprietà nel rogito. L’intervallo tra il compromesso e il rogito è invece una fase delicata: infatti il venditore mantiene la proprietà e la disponibilità dell’immobile e incamera l’anticipo versatogli dal promesso acquirente. Quest’ultimo, invece, non ha in mano altro che l’impegno da parte dell’effettivo proprietario di stipulare il rogito. E se il proprietario reputasse a un certo punto più conveniente vendere a terzi, pur dovendo restituire la caparra e risarcire i danni al futuro acquirente, questi non avrebbe comunque alcuna arma da utilizzare a sua difesa. E se si volesse opporre dovrebbe non solo affrontare un procedimento lungo e dispendioso, ma non avrebbe nemmeno l’assoluta certezza dell’esito favorevole. Per non parlare poi dell’ipotesi che il venditore fallisca: il curatore ha facoltà di sciogliere il contratto preliminare stipulato dal fallito e al promesso acquirente resta solo la misera speranza di ottenere la restituzione della somma anticipata. Il periodo di tempo che intercorre tra compromesso e rogito è poi fondamentale perché in questa fase si definiscono tutte le indagini necessarie non solo sulle condizioni di vendita, ma anche sullo stato dell’edificio a sulle sua regolarità urbanistica ed edilizia. E non è raro il caso che la trattativa salti proprio perché questi accertamenti forniscono esiti negativi. Ma quali sono i documenti da presentare per il rogito? Il venditore deve procurare il rogito d’acquisto o la dichiarazione di successione in cui sia compreso l’immobile da vendere. Inoltre deve avere con sé le licenze e le concessioni edilizie, le eventuali varianti, il certificato di abitabilità/agibilità, le domande di condono edilizio con i bollettini di versamento dell’oblazione e dei contributi di urbanizzazione e le concessioni in sanatoria, le planimetrie e i certificati catastali e, infine, la copia del regolamento condominiale. Il compratore deve avere il certificato di residenza nel comune dove è situata la casa acquistata oppure l’attestazione del datore di lavoro circa lo svolgimento dell’attività professionale nel comune medesimo. Sia il venditore che il compratore devono fornire le generalità esatte, comprovate da un documento di identità munito di fotografia non scaduto, il codice fiscale, l’estratto per riassunto dell’atto di matrimonio, o il certificato di stato libero o vedovile o la sentenza di separazione o di divorzio. Per i rappresentanti occorre l’eventuale procura in originale o copia autenticata da data recente.

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